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冒险家孙宏斌的资本棋局:近7成土地储备通过并购获得

来源:来源 作者:ca88 人气: 发布时间:2017-06-24
摘要:融创疯狂并购背后 冒险家孙宏斌的资本棋局 林菁晶 融创中国(01918.HK)大举并购搁置项目的行为似乎验证了孙宏斌

  融创疯狂并购背后 冒险家孙宏斌的资本棋局

  林菁晶

  融创中国(01918.HK)大举并购搁置项目的行为似乎验证了孙宏斌在今年5月股东大会上说的一席话:“我不理解为什么大家要买这么贵的地。”针对调控之后依然不断上涨的土地价格,他声称,如果买块地,调控不放松已经赔钱,只有调控放松房价暴涨才能赚钱,那风险太大了。风险控制就是对地价的控制,总之,遇上烂尾项目,“合适就买”。

  5月12日,融创中国发出公告,将斥资102.54亿元收购天津著名烂尾项目星耀五洲80%股权及债权。折合楼面地价相当于4363元/平方米。其时,周围土地价格早已过万。

  5月31日,融创中国又以21亿元的价格收购重庆江北嘴国际金融中心项目60%股权。

  6月5日,融创中国公告称,收购大连润德乾城的全部股权及债权,总代价为32.32亿元,成本价仅为2692元/平方米。周边在售项目最新报价已经达到1.3万元/平方米。

  不到一个月的时间,150多亿元,三宗烂尾大盘交易,扬言公开市场拿地太贵的孙宏斌成了不折不扣的“烂尾收割机”。而业内人士看来,这种另辟蹊径的“拿地”方式价格划算,预计下半年开始,可能会有更多房企模仿融创的并购策略。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对此也表示看好:“融创并购的魅力在于善于发现此类项目,通过收购也能够实现此类项目经营快速起色。”

  “买”与“投”的生意经

  融创中国财报显示,目前公司可售货值充足。其中有接近7 成的土地储备都是通过并购获得;30%左右是通过招拍挂市场。

  但融创的并购之路并非一帆风顺。在此之前,融创曾在收购绿城和佳兆业的过程中连遭两次滑铁卢,甚至让绿城创始人宋卫平感慨:“我把绿城卖给了一个不应该卖的人。”不过,曾经的挫折并没有让孙宏斌偃旗息鼓。2016年9月,融创旗下的天津聚金物业、天津润泽物业、天津润鼎物业3家公司通过定增,以40亿元认购金科股份非公开发行股票9.07亿股,融创系一跃成为金科股份的第二大股东。

  此后,融创通过在二级市场的多次增持,与金科的“股权大战”持续了超过8个月,曾坦言“我个人不会放弃公司的控制权,金科就是我的生命”的金科创始人黄红云最终保住了实际控制权。尽管后来,孙宏斌在融创中国的股东大会上澄清,增持金科并没有借壳回A股的想法,和任何投资一样,主要看价格合适不合适。但从“争夺战”之激烈程度来看,外界依然解读为,融创争夺控股权的意图明显。

  2017年1月6日,融创发布公告宣布以26亿元入股链家地产,持股比例为6.25%,与万科并列第一大股东。融创方面表示,入股链家是一次投资。注资之后,链家地产的市值将达到416亿元。“我不是一时兴起投了链家,很多人想投资链家,都投不进去的。”孙宏斌表示。同样,在业内人士看来,买入链家肯定是一笔绝佳的投资,等同于买入中国的二手房存量市场,更能为融创找到更有战斗力的销售渠道。

  然而,真正将融创中国推上风口浪尖的无疑是对乐视的投资。孙宏斌与贾跃亭,两个既有故事又会讲故事的男人之间产生的化学反应显然自带话题属性,让媒体们追踪数月仍乐此不疲。

  今年1月13日,乐视曝出资金链危机的66天后,迎来了孙宏斌的雪中送炭。融创中国发布公告称,将出资150亿元,战略入股乐视。并于1月15日,召开了一场名为“同袍偕行,乐创未来”的发布会。

  “乐视只缺钱,这很好办。”但回过头来派驻了财务人员和董事往乐视仔细查了账,孙宏斌又直言不讳地吐槽乐视体育:“中超去年投入13.5亿元,一共收入5000万元,亏了13个亿,这就是神经病。”

  对于融创注资乐视,外界传言汹涌并饱含质疑。一方面,孙宏斌继续坚持:“老贾有前瞻性、有投入,是一个很稀缺的、有企业家精神的企业家。”“我看好老贾,看好乐视团队,他们有很好的基础,坚信他们能成功。”

  但另一方面,乐视团队的人事发生大幅度动荡。贾跃亭申请辞去公司总经理职务,专任公司董事长一职,公司董事会同意聘任梁军为公司总经理。同日,杨丽杰因个人原因申请辞去公司财务总监职务,公司董事会同意聘任张巍为公司财务总监。

  甚至,CEO的更换都不是由乐视自己宣布,而是由二股东孙宏斌提前宣布,这使得孙宏斌、贾跃亭与乐视的关系让人浮想联翩——贾跃亭在乐视的主导权是否开始动摇?

  但外界更加关注的还是融创的“救命钱”和孙宏斌大刀阔斧的改革是否能让乐视起死回生。

  “该合作的合作,该卖的都卖掉。”在强势的孙宏斌看来,业务臃肿又手握巨量土地的乐视急需盘活资产。

  为回笼资金,乐视方面主动找到万科,希望以40亿元的价格向其出售位于三里屯的世茂·工三商业项目,最终以万科只愿意出价不超过20亿元的结局谈崩。而此前,乐视控股已把世茂·工三股权全部质押给中信银行,从而融资约20亿元。

  此外,在孙宏斌的主导下,融创中国将和乐视展开“特色小镇”方面的合作,此前,华谊在中国做了好几个小镇,“乐视影业比华谊大多了,我们可以通过他们拿地,来做一些小镇”。人们纷纷猜测,这些原本因为乐视资金链问题无法跟进开发的土地或许才是融创对其投资的重要原因之一。

  但有业内人士在分析了乐视的财务状况之后认为,融创的150亿元可谓救急不救命,要彻底挽救乐视远远不够。继高管离职、千人裁员、银行断贷、电视甩卖、供应商催款、与亚足联提前解除转播权等负面传闻之后,更是在近日传出其位于北京达美中心的办公地因未及时缴纳办公地费用,被停止物业一切服务的消息。

  由此看来,乐视的资金缺口并没有完全填上,不知融创的下一次“救命钱”什么时候到来。

  规模重于利润?

  根据兴业证券对融创中国年报分析,公司从2016 年到现在补充了近6000 万方的土地储备,且大部分集中在前三季度。公司在一线城市土地市场火热的时候,重点在武汉、郑州、济南、西安等较好的二线城市布局,对于土地市场的投资时间把握较好。到目前为止,公司总土地储备在9000 万方左右,同时还有一些一二级联动的土地整体面积大概有4000 万方。

  融创方面也称,公司目前没有资金压力,从创立到现在公司没有过资金压力。目前收紧招拍挂方式拿地,主要是准备足够的资金等待下半年并购市场的好机会。

  但与此同时,利润却在下滑。尽管融创2016年全年实现合同销售额高达1506亿元,同比增长121%;权益合同销售额1040亿元,同比增长139%。但财务表现并不算优秀,毛利率13.7%,同比增长1.3%;溢利29.4亿元,同比下降19%。

  对此,融创方面表示,最近两年净利润率低主要是因为财务费用和管理费用比较多,公司处于高速发展阶段,能够贡献利润的项目不多。但是未来新增项目逐渐减少,能够贡献利润的项目足够多,未来利润率肯定会提升,现在处于一个爬坡阶段。从其角度来看,更关注项目标回报率、周转、资金的使用效率等问题。

  然而大举并购的战略也意味着需要借更多的资金用于周转,2016年年报显示,融创中国的长期债务和短期债务分别为802亿元和302亿元,账面现金为698亿元,股东权益为354亿元,净负债率达121%。而接连拿地之后,融创中国今年上半年负债率更是一度超过200%,位居众房企之首。

  融创中国行政总裁汪孟德在2016年业绩会上解释:“管理负债率最核心的是管理现金流风险,管理现金流风险是最根本、最实质的目标。对我们来说,要把地拿对了,拿的项目所在区域、项目价格能保证快速销售和去化,这是最根本的。”

  但加快去化并不意味着能让融创赚更多的钱,如同瑞士信贷发布的报告所称,融创中国过去的记录显示,其规模未能转化成盈利,因其土储及非物业业务扩张迅速,维持对其2017至2019年核心盈利预期1.7%至1.9%的看法,远低于公司预期的10%。

  由此看来,在房企利润普遍下滑的今天,手握巨量土地,可售货值丰富,是融创最大的筹码。

(财编:自江)

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