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房贷利率上调业主主动“降价”吸引全款买家

来源:来源 作者:ca88 人气: 发布时间:2017-07-03
摘要:近期不少银行把首套、二套房贷利率提高,一时间房产信贷领域收紧风声更盛,而广州二手房买卖市场也显得乏善足陈,成交总数明显下降。在“缺钱”的状况下,不少急需回笼资金的业主“...

近期不少银行把首套、二套房贷利率提高,一时间房产信贷领域收紧风声更盛,而广州二手房买卖市场也显得乏善足陈,成交总数明显下降。在“缺钱”的状况下,不少急需回笼资金的业主“降价”卖楼,有的降价超过十万元。业内人士表示,若将来信贷政策持续收紧,业主将更青睐一次性付款购房的买家,而这类买家向业主争取到的让价空间或将进一步扩大。

房贷利率提高 首套房购房成本增加

6月份广州楼市成交在5月降温的基础上进一步萎缩,据某房产数据研究中心数据显示,六月第4周(6.19~6.25)全市二手房成交1780宗,比5月末单周减少248宗。成交量低位徘徊与银行房贷持续收紧不无关系。从今年三月份开始,各大银行纷纷调高或取消了利率折扣,五月份大部分银行还在执行9.5折~基准的商贷利率;进入六月份已有银行在原先基准的基础上进一步上浮利率。

据记者走访了解,本月浦发、民生、光大、中信银行(601998,股吧)纷纷将首套房贷利率上浮5%~20%;二套房利率依然保持上浮10%,而提供利率折扣的银行从五月份的7家减至4家。“本轮利率调整算是史上房贷利率收得最紧的一次,接下来不排除有更多银行加入利率上浮的队伍。”有业内人士告诉记者,二套房买家因早前就普遍执行1.1倍上浮的利率所以影响不大,本轮利率调整主要抬高了首套房买家的贷款成本,利率上浮10%相当于还款的利息总额相应增加了一成。

据某房产数据研究中心监控显示,广州的购房群体中纯商贷买家约占38%,组合贷买家占19%,首套房使用按揭贷款的买家比例超过六成;贷款利率上调不仅影响的群体范围广,影响的幅度也不小,将会大幅提高首套房买家的购房成本。按20年商业贷款100万元计算,某房产广州二手房高级分析师李超告诉记者,以原先9.5折利率则总利息款为538512元,若按利率上浮10%计算,则利息款总计636054元,还款金额共多出97542元,而月供则由原来的6410元增加至6817元,每月还款增加了407元。

目前信贷政策全面收紧,买家宜抓紧办理房贷审批流程,争取拿到部分银行9.5折利率优惠,某房产广州二手房电商天河区总监骆周育指出,商贷利率收紧在前几个月就早现端倪,三月份的时候有银行将首套利率从8.5折调高至9折,有买家预感到银根收紧而加快签约,后来争取到8.7折利率。骆周育建议,在高利率时代使用按揭贷款,宜尽量增加首付比例,减少商业贷款金额,从而减轻还款压力。

银行审批时间长 业主偏爱全款买家

商贷利率收紧使不少刚需买家陷入观望,广州白云区的李小姐原本打算在上半年置办婚房,但利率调高后发现购房成本大增,“几个月前还有8.5折利率,现在按基准利率上浮10%,前后相当于调高了25%。”李小姐称,现在按揭买房显然不划算。据悉,像李小姐一样因房贷收紧而选择暂时观望的买家不在少数。

除了利率调高,现在不少银行放款相当缓慢,也致使不少“准业主”延缓入市。业内人士告诉记者,以前从签约、放款,到过户1个月就能搞定,现在正常情况都要等3个月左右,还不能保证都能放款。银行贷款的资格审批时间也大幅延长,以往审批时间是3个工作日,现在有买家20天还没有获批。

由于放款期延长,现在业主方面更偏爱一次性付款的买家,据广州链家的成交数据反馈,2017年5月客户采取一次性付款的购房比例为21.0%,比4月提高3.9个百分点。与此同时,客户成功压价幅度为3.0%,是自2016年6月以来的最大幅度,显示现时二手房市场有向“买方”倾斜的迹象。

“若按揭买家和一次性付款买家同时有购房意向,10个业主当中有7个都会更倾向卖给一次性付款的买家。”合富置业越秀德政中分行主管郑创成告诉记者,这主要是因为业主考虑到收房款会快一些。

郑创成补充说道,愿意出售物业给一次性付款买家的业主,并非全部都愿意给予一定幅度的降价。主要看业主是否急于收齐房款。若业主是希望能更快收到房款,则会愿意降价2万~3万元出售物业,以促成与一次性付款买家的交易。

合富置业海珠宝岗分行主管谢俊琳也表示,很多业主都是以卖一买一的形式卖房的,因此他们要尽快收齐房款才能实行下一步换房计划。由于按揭购房涉及申请贷款、银行审批、银行放款等众多步骤,因此,若买家可以一次性付款购房,则更能贴合业主急于收齐房款的需求。谢俊琳分析,如果业主是急于出售物业,对于一次性付款买家,降价幅度会比按揭购房多。此前曾有一个成交的个案,由于业主急售物业,最终降价了10万元。

“像白云京溪板块的二手房一直都比较抢手,一些优质房源不仅放盘价坚挺,业主对买方条件也要求 苛刻 ,如春兰花园的一套南向大户型,业主就要求只接受一次性付款的买家。”某房产负责人刘平解释,部分急售的业主需要资金周转,因而更青睐全款买家,也有很多业主考虑到从签约到收款要等两三个月,市场价的变化又可能造成一笔损失,因此不愿考虑按揭贷款的买家。

市场胶着 业主转售为租

随着买卖交易活跃度下降,大部分持有闲置房产的客户选择将其放到租赁市场出租,但小业主(特别是投资客)对租金带来的回报并不看重。

广州链家研究院抽取2017年1~5月经该公司促成的住宅租售成交前20位的楼盘进行分析发现,这20个买卖成交活跃楼盘的出租回报率,在今年前五个月均全线下跌,比2016年同期减少的幅度在0.2至0.9个百分点之间。换言之,2017年通过买房出租所带来的租金收益有所缩减。

广州链家研究院院长周峰分析,出租回报率的下降,既反映出租金的上升幅度落后于楼价上升幅度,同时也隐含了一个市场现象,即租客群体的变化。2017年前五个月,广州链家促成租赁业务的租客平均年龄为31.3岁,比2016年同期下降0.2岁。而在买卖成交量前20位的楼盘当中,租客平均年龄比2016年同期下降的楼盘就有12个。租客的年轻化,势必带来租客可承受租金水平的相应变化,在“收入决定支出”的前提下,这批租客即使认可大型楼盘的居住环境,但在楼盘里面仍旧会先挑选“相对中档”租金的物业作为承租对象,故成交的租金数值对比2016年同期难有明显升幅。

另外,广州链家数据显示,今年6月1日~14日,经该公司促成的二手住宅买卖宗数比5月同期减少4%,全市二手住宅成交均价为26886元/平方米,比5月同期上升1.5%。客户成功压价幅度为3.4%,有进一步扩大的迹象。但这一过程不会令二手房价立即出现调头向下,估计楼价的高位盘整态势仍旧要持续两个月,在成交量尚未有起色的前提下,才会有“向下”的冲动。

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