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环一线楼市量价齐升 有开发商工业用地建公寓

来源:来源 作者:ca88 人气: 发布时间:2017-06-30
摘要:今年以来,各地政策“组合拳”连环出击,一线城市楼市再次收紧,“高烧”得以降温。而此轮调控催生的“溢出效应”让环一线楼市量价齐升,随后环一线城市也逐步推出限购政策。限购之...

今年以来,各地政策“组合拳”连环出击,一线城市楼市再次收紧,“高烧”得以降温。而此轮调控催生的“溢出效应”让环一线楼市量价齐升,随后环一线城市也逐步推出限购政策。限购之后,环一线楼市又有怎样的表现?中介机构、购房者以及开发商各方的态度与策略又发生着怎样变化?

在即将进入2017年下半年的时间节点,《每日经济新闻》推出环一线楼市系列调查,以天津武清、燕郊、太仓、增城和佛山五大环一线热点城市为样本,记者通过深入探访,揭示出环一线楼市最真实的市场环境。

“北三县”已成为观察环北京楼市的风向标之一。其中,一度狂飙突进的燕郊楼市备受瞩目。

从地缘上讲,受益于通州城市副中心等影响因素,燕郊过去一段时间曾是投资客扎堆之地,房价涨幅甚至超过一河之隔的通州。但今年3月以来,廊坊加码调控,不断打补丁,燕郊二手房和新房交易市场能否延续之前的火热?

6月24日,《每日经济新闻》记者实地走访发现,燕郊楼市已不复往日的喧嚣,除了销售中心门店清冷,销售人员转向力推非限购的商 住公寓外 ,更有开发商直接以工业用地开发住宅等。

成交量断崖式下降

从地铁一号线大望路站出,再转乘815或816路公交,是北京前往燕郊最便捷的公共交通路线之一,全程约莫40分钟左右,从郎家园出发下一站就到达兴达广场小区站。

在紫竹湾商业广场一处销售中心,销售人员小李告诉《每日经济新闻》记者,目前二手房房价参差不齐,以纳丹堡为例,均价基本上在2.8万元/平方米左右。记者在碧桂园尚诚地产合作经销商处了解到,目前燕郊房价存在很大差别,一般在2.7万元至3.5万元/平方米不等。

数据显示显示,目前燕郊房源库存共1784套,均价2.7万元/平方米。《每日经济新闻》记者梳理发现,从3月21日廊坊限购政策出台以来,截至6月25日的6月份仅成交了35套,已接近冰点,但今年2月份成交438套,3月份成交714套,4、5月份成交200套左右。

隐形费用涉嫌变相加价“双合同”、“电商费”、“装修费”……这些莫名其妙的费用让买房者摸不着头脑的同时,急于买房的心情也让购房者被迫接受这些隐形费用。

前不久,《每日经济新闻》报道大名城上海一楼盘另收68万元装修款后,引起社会广泛关注。在燕郊,记者同样也发现许多开发商存在暗中变相加价的现象。

“现在商 住两用的公寓房不限购不限贷,2019年6月就可以交房。”前述紫竹湾项目的销售人员小李告诉《每日经济新闻》记者:“好在我们现在还赠送精装修,每平方米只收取1000元,开发商会按照1500元的标准交房,50平方米以下的房型,只需要交10000元装修费就可以了。”

小李介绍说,跟客户签订购房合时也会签订装修协议,但其并没有拿出装修协议。当记者说要自己装修时,对方明确告知“不行”。

他解释道,“因为这是开发商统一的,主要是为了打造燕郊的示范标杆。”至于装修规格,小李用“以后住在里面,保证就像住在酒店一样”来形容。

在盈时·未来港一销售中心,记者也遇到同样的加价问题。记者咨询一套单价为1.6万元的复式公寓,面积大概55平方米,总价为88万元,销售人员表示:“现在购买会有团购优惠价,但需支付5万元电商费才能享受团购优惠。”

关于开发商收取“装修费”、“电商费”等情形,记者多次拨打三河市房管局电话,但一直无法拨通,随后采访廊坊市房管局,一位工作人员表示电商费属于开发商自己的销售行为,房管局只管开发商违规收定金的行为。

工业用地建公寓

随着限购升级,一、二手商品房的交易已接近冰封,有开发商开始打政策擦边球,通过工业用地建公寓,以租代售的形式暗地里卖给买房人。

豪展地产销售中心的丰女士表示,限购之后开发商也着急,现在燕郊也开始重点开发商 住公寓。在盈时·未来港的沙盘前,销售人员全程以购房置业的口吻推介,但拿出及签订的合同却是租赁合同,租赁期仅为20年,用途显示“仓储”。

鑫昇置业一位销售人员告知记者,未来港公寓的价格是1.6万元/平方米,之所以比市场价格便宜,是因为未来港是50年产权的工业用地,工业用地在拿地上价格非常便宜。至于土地性质的区别,销售人员说:“性质差不多,产权用完了以后继续和国家续约。”

“我们签订的合同里写了,以后拆迁款都是租户所有。”上述销售人员表示,“我们和当地限购政策打一个擦边球,要不然外地人想买根本买不到。”

销售人员进一步解释,“我们是以租代售的模式,政府是支持的,如果说你三五年之后想卖的话,直接找到物业,然后物业给找买房人,也就是一纸合同的事情。”《每日经济新闻》记者在合同中发现,在变更手续时租户需交类似中介费,每次每户两万元。

上述销售人员给记者计算了一下相关费用,以53.36平方米的复式公寓来看,单价1.6万元/平方米,总价约87万元,另加5万元电商费以后首付需30余万元,其余56万元则从银行贷款。

这意味着消费者以87万元的价格买了一个租期为20年的公寓。据销售人员表示,目前该项目共有38栋楼4800户,其中“已售”1700户左右。

有意思的是,销售人员一再跟记者强调,如果买了房,日后开发商会申请土地性质变更,到时候就由50年变更到70年大产权,那可就捡大便宜了……

该现象是否合规?记者采访三河市房管局,后者的公开电话一直无法接通。对此,广东信荣律师事务所主任律师张茂荣质疑:“工业用地怎么能建住宅呢?”

张茂荣表示,不管建的公寓是卖给个人还是卖给集体,首先要确认是不是合法建筑,如果是有产权证的合法建筑,转让、出租都是可以的,但从购房者来看,租赁和买卖的概念完全不同,最长20年租赁期限到期后,所有权仍归还出租方。

他还说,如果是不合法的建筑,租赁合同的法律效力就存在问题了,购房者无法得到保障,一旦发生争议,法院将判处租赁合同解除,购房者还要支付房屋使用费。

环京·武清

武清二手房大幅跳水 新房开盘前仍能用“房票”内定

每日经济新闻实习记者 冯颖祎 每日经济新闻编辑 曾健辉“是本地人吗?”近日,《每日经济新闻》记者走进天津武清区的任何一家售楼处时,置业顾问都要先确定购房者资格。

今年3月31日起,天津推出限购政策后,立即将北京、河北等各外省的购房者挡在了“门外”。目前,武清区的房地产市场究竟如何?

浩华地产的统计销售显示,5月份武清楼市成交套数1509套,环比增加113%,同比减少53%。其中离高铁站仅一条马路的黄庄板块成交量占到28%。

穿透数据背后,记者通过深入调查,试图揭开限购下区域楼市的真相。

一、二手房价倒挂“现在政府管得严,三期最新的价格还没定,推盘时间也不知道。价格估计和周边的差不多,在1.5万(元)左右。”在鸿坤原乡郡售楼处,一位置业顾问对记者表示。中介数据显示,这附近的二手商品房价格都在2万元左右。

记者发现,目前武清城区新盘并不多,但价格下降之后,武清区本地人的购房意愿强烈,购房者普遍认为目前是一个抄底的好时机。

一位中介介绍说,之前武清才40多万人,现在得有80多万人。记者查阅武清区统计局数据时发现,从2007年至2015年,该区户籍人口由83.1万人增加到90.08万人。

一位武清本地人告诉记者,由于前几年的蓝印户口和现在的积分落户政策,使得很多没有北京户口的人和河北人,为孩子上学来武清买房落户。

天津财经大学的一位教授告诉记者:“由于二手房房价是随行就市,二手房的高房价反映出市场的投机性,但二手房价超过新房价不会是一个常态。”

环高铁站楼盘降价明显“新政出台后,新房和二手房的成交量都是大幅下滑,尤其是高铁站附近这块。毕竟之前来武清买房的投资客比例很大,现在他们都没有资格了。”一位中介称。

该中介表示,靠近高铁站的小区降幅都比较大。熙和园限购之前最火的时候3.8万元/平方米,现在3.2万元/平方米左右。枫丹天城之前最高也炒到3.2万元左右/平方米,网站显示该小区二手房均价约为2.2万元/平方米。本地人还是买城区房子的居多,这个月价格基本没变,4月份是一直往下降。

位于高铁站周边的多个楼盘此前都计划在近期开盘,但政府审核后的价格与开发商申报的价格有些差距。记者发现,大部分开发商都在观望。有些楼盘曾宣称5月份开盘,但7月份能否开盘也未可知。

一家上市房企天津分公司的总经理向记者介绍:“经过去年的发展,天津全市的房价已经比较平稳。但武清离北京比较近,未来还是很有发展(潜力)的,涨速不会像去年那样快。今年底天津的限价可能会放开,但限购不会变。”

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